Stopy procentowe 2026 stoją w miejscu: na początku października Rada Polityki Pieniężnej po raz kolejny zostawiła stopę referencyjną NBP na poziomie 3,75%. Jednocześnie wrzesień przyniósł wyraźny skok inflacji, a banki zaczęły udzielać pierwszych kredytów hipotecznych opartych na nowym wskaźniku POLSTR zamiast WIBOR. Dla kogoś, kto właśnie szuka mieszkania albo spłaca kredyt, to trzy sprawy naraz. Wyjaśniamy po kolei, gdzie jesteśmy, co mówią ekonomiści, jak zmiany przekładają się na ratę i co z tego wynika dla decyzji o zakupie.
Gdzie są stopy procentowe w październiku 2026?
RPP na posiedzeniu 6–7 października 2026 roku utrzymała stopy NBP bez zmian. Stopa referencyjna wynosi 3,75% i trzyma się tego poziomu od 5 marca 2026 roku, kiedy Rada obniżyła ją o 0,25 punktu procentowego. Pozostałe stopy wyglądają tak:
| Stopa NBP | Poziom (październik 2026) |
|---|---|
| Referencyjna | 3,75% |
| Lombardowa | 4,25% |
| Depozytowa | 3,25% |
| Redyskonta weksli | 3,80% |
Dla porównania: jeszcze w pierwszej połowie 2025 roku stopa referencyjna była wyraźnie wyższa, a raty kredytów hipotecznych należały do najwyższych od lat. Seria obniżek w 2025 roku i ostatnia w marcu 2026 sprawiły, że raty z oprocentowaniem zmiennym wyraźnie spadły w porównaniu ze szczytem.
Dlaczego RPP nie obniża dalej?
Głównym powodem jest inflacja. Według szybkiego szacunku GUS ceny konsumpcyjne we wrześniu 2026 roku wzrosły o 4,0% rok do roku, wobec 3,4% w sierpniu. To powyżej celu NBP, który wynosi 2,5% z dopuszczalnym odchyleniem o jeden punkt procentowy w każdą stronę. Za skokiem stoją przede wszystkim ceny paliw, które według GUS były o ponad jedną trzecią wyższe niż rok wcześniej. Inflacja bazowa, czyli bez cen energii i żywności, jest szacowana na ok. 3%.
Przy takiej inflacji trudno o dalsze cięcia. Część ekonomistów zaczęła wręcz mówić o możliwej podwyżce. Prognozy na najbliższe miesiące są podzielone:
- ekonomiści Credit Agricole zakładają podwyżkę o 0,25 pkt proc., do 4%, jeszcze w czwartym kwartale 2026 roku,
- ING dopuszcza ruch w górę na początku 2027 roku,
- ekonomiści mBanku i PKO BP spodziewają się stóp bez zmian do końca 2026 roku.
Najbliższe posiedzenie decyzyjne RPP zaplanowano na listopad. Tylko że prognozy stóp procentowych mylą się często – w ostatnich latach rynek kilka razy był zaskakiwany zarówno w jedną, jak i w drugą stronę. Lepiej więc planować z zapasem niż na podstawie jednego scenariusza.
Ile to znaczy dla raty?
Najprościej pokazać to na przykładzie. Kredyt 750 000 zł na 25 lat, raty równe, oprocentowanie zmienne: wskaźnik ok. 3,85% plus marża banku 2,0%, razem ok. 5,85%.
| Scenariusz | Oprocentowanie (ok.) | Rata miesięczna (ok.) |
|---|---|---|
| Obecnie | 5,85% | 4 760 zł |
| Podwyżka o 0,25 pkt proc. | 6,10% | 4 880 zł |
| Podwyżka o 0,50 pkt proc. | 6,35% | 4 990 zł |
| Obniżka o 0,25 pkt proc. | 5,60% | 4 650 zł |
Każde 0,25 punktu procentowego to przy takiej kwocie ok. 110–120 zł miesięcznie, czyli ponad 1 300 zł rocznie. Przy mniejszym kredycie różnice są proporcjonalnie mniejsze. Wskaźnik w umowie nie reaguje na decyzję RPP z dnia na dzień – zmienia się wtedy, gdy rynek zaczyna oczekiwać ruchu stóp, a rata w banku aktualizuje się zwykle co trzy lub co sześć miesięcy, zależnie od umowy.
POLSTR zamiast WIBOR – co się właściwie zmienia?
Przez lata oprocentowanie zmienne kredytów hipotecznych w Polsce opierało się na WIBOR. Teraz ten wskaźnik jest wygaszany, a jego miejsce zajmuje POLSTR – wskaźnik oparty na rzeczywistych transakcjach overnight na rynku międzybankowym, liczony w formie stopy składanej.
Najważniejsze daty:
- 3 września 2026 – PKO Bank Polski i PKO Bank Hipoteczny jako pierwsze zaczęły udzielać nowych kredytów hipotecznych o zmiennym oprocentowaniu opartych na POLSTR 1M. Kolejne banki mają wprowadzić podobne oferty do końca roku.
- 31 grudnia 2026 – po tej dacie nie powinny być zawierane nowe umowy oparte na WIBOR i WIBID.
- Od 2027 roku – nowe kredyty o zmiennym oprocentowaniu mają być oparte już na nowych wskaźnikach.
- 31 grudnia 2036 – ostatnia publikacja WIBOR. Do tego czasu wskaźnik będzie liczony, żeby obsługiwać istniejące umowy.
W ofercie PKO BP z września POLSTR 1M wynoisł ok. 3,55%, a z marżą 1,75% całe oprocentowanie przykładowego kredytu wychodziło ok. 5,30%. W innym przykładzie banku, z wyższą marżą, było to ok. 5,66%. Widać więc, że o koszcie kredytu nadal w dużej mierze decyduje marża, a nie sam wskaźnik.
A co z kredytem, który już spłacam?
Istniejące kredyty oparte na WIBOR nie zmieniają się automatycznie. Umowa dalej działa na dotychczasowych zasadach, a WIBOR będzie publikowany jeszcze przez dziesięć lat. Przejście na nowy wskaźnik w starych umowach ma odbywać się stopniowo i zgodnie z zasadami, które ustali administrator i nadzór. Jeśli bank zaproponuje zmianę umowy, przeczytaj aneks spokojnie i porównaj, jak zmieni się oprocentowanie – zwłaszcza marża i ewentualne korekty.
Kto ma kredyt z okresowo stałym oprocentowaniem, ten przez czas obowiązywania stałej stopy w ogóle nie odczuje ruchów RPP. Zmiana przyjdzie dopiero po zakończeniu okresu stałej stopy, gdy bank zaproponuje nowe warunki. O wyborze między stałym a zmiennym oprocentowaniem piszemy w tekście stałe czy zmienne oprocentowanie kredytu hipotecznego.
Co to oznacza dla rynku mieszkań?
Stopy procentowe działają na rynek głównie przez zdolność kredytową. Gdy stopy spadają, banki liczą wyższą zdolność, więcej osób może kupić mieszkanie na kredyt, a sprzedający mają silniejszą pozycję w negocjacjach. Gdy stopy stoją lub rosną, popyt kredytowy słabnie, a kupujący z gotówką zyskują przewagę.
Obecna sytuacja to coś pośrodku. Stopy są niższe niż rok temu, więc zdolność kredytowa wielu rodzin poprawiła się. Z drugiej strony wyższa inflacja i ryzyko podwyżki sprawiają, że ani banki, ani kupujący nie liczą na dalszą dużą poprawę. Dla rynku oznacza to raczej stabilizację niż gwałtowne ruchy cen – choć sytuacja mocno różni się między miastami. Szerzej o tym, czego spodziewać się po cenach, piszemy w artykule prognozy cen mieszkań w Polsce 2026.
Kto zyskuje, a kto traci?
Stabilne stopy przy rosnącej inflacji to dobra wiadomość dla osób z oszczędnościami na lokatach i w obligacjach indeksowanych inflacją, ale gorsza dla kredytobiorców liczących na kolejne obniżki rat. Właściciele mieszkań na wynajem korzystają z tego, że część osób nadal nie ma zdolności kredytowej i zostaje na rynku najmu. Najtrudniej mają osoby, które kupują pierwsze mieszkanie z niewielkim wkładem własnym – dla nich nawet niewielka zmiana oprocentowania przesuwa granicę między „stać mnie” a „jeszcze nie”.
Deweloperzy z kolei obserwują, że kupujący są bardziej ostrożni: dłużej porównują oferty, częśiej negocjują i pytają o promocje. Na rynku wtórnym widać to w dłuższym czasie sprzedaży mieszkań wycenionych powyżej średniej w okolicy.
Kupować teraz czy czekać?
Na to pytanie nie ma jednej odpowiedzi, ale kilka rzeczy można rozsądnie powiedzieć:
- Nie zgaduj stóp. Czekanie na „najlepszy moment” często kończy się tym, że ceny mieszkań rosną szybciej, niż spadają raty. Decyzja powinna wynikać z potrzeb mieszkaniowych i możliwości finansowych.
- Licz ratę z zapasem. Sprawdź, czy udźwigniesz ratę przy oprocentowaniu wyższym o 1–2 punkty procentowe. Bank i tak robi taki test przy liczeniu zdolności, ale Twój domowy budżet zna tylko Ty.
- Porównuj marże, a nie sam wskaźnik. W okresie przejścia na POLSTR banki będą konkurować różnymi ofertami. Różnica w marży o 0,3 punktu procentowego przez 25 lat to dziesiątki tysięcy złotych.
- Rozważ okresowo stałą stopę. Kto boi się podwyżek, może zabezpieczyć się na pięć lat. To jednak też zakład – jeśli stopy spadną, zapłacisz więcej niż przy zmiennym.
- Zadbaj o zdolność. Spłać drobne kredyty, zamknij nieużywane karty, uporządkuj dochody. Jak to zrobić, opisujemy w tekście jak zwiększyć zdolność kredytową.
Do budżetu dolicz też wszystkie koszty transakcji, a nie sam wkład własny. Pełną listę opłat znajdziesz w artykule ile kosztuje zakup mieszkania – wszystkie opłaty. Jeśli kredyt już masz i zastanawiasz się, co zrobić z nadwyżką gotówki, zajrzyj do tekstu nadpłata kredytu hipotecznego.
Co obserwować w najbliższych miesiącach?
- Decyzje RPP – najbliższa w listopadzie, z nową projekcją inflacji NBP, która często zmienia ton komunikatów.
- Odczyty inflacji – szybki szacunek GUS na koniec każdego miesiąca i odczyt finalny w połowie kolejnego.
- Oferty banków z POLSTR – pod koniec 2026 roku powinno ich być znacznie więcej, a z nimi pierwsze porównania marż.
- Ceny paliw i energii – to one w dużej mierze odpowiadają za ostatni skok inflacji.
Najczęstsze pytania
Czy POLSTR jest tańszy od WIBOR?
Sam wskaźnik bywa nieco niższy, bo nie zawiera tych samych elementów ryzyka co WIBOR. O koszcie kredytu decyduje jednak suma wskaźnika i marży, a banki mogą ustalać marże inaczej przy nowym wskaźniku.
Czy rata zmieni się od razu po decyzji RPP?
Nie. Wskaźnik reaguje na oczekiwania rynku, a rata aktualizuje się w terminach zapisanych w umowie, zwykle co trzy lub sześć miesięcy.
Czy mogę przenieść stary kredyt na POLSTR?
Możesz refinansować kredyt w innym banku albo negocjować zmianę umowy w obecnym. Przed decyzją policz koszty – prowizje, wycenę nieruchomości i ewentualne opłaty za wcześniejszą spłatę.
Stan na 18 października 2026 roku. Dane o stopach i inflacji mogą się zmienić po kolejnych decyzjach RPP i odczytach GUS. Artykuł ma charakter informacyjny i nie jest poradą finansową.
Źródła
- NBP – komunikat RPP z 7 października 2026 r. (nbp.pl)
- GUS – szybki szacunek wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych, wrzesień 2026 (stat.gov.pl)
- Finwire – Stopy procentowe NBP październik 2026: decyzja RPP i rata kredytu (finwire.pl)
- Comparic – POLSTR wchodzi do hipotek, pierwsza oferta PKO BP (comparic.pl)
- Money.pl – Masz kredyt z WIBOR? Jest nowa decyzja w sprawie wygaszania wskaźnika, 10.06.2026 (money.pl)
