Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym jest całkowicie legalna i bardzo częsta – kredyt spłaca się z pieniędzy kupującego, a bank wykreśla hipotekę. Wiele osób myśli, że najpierw trzeba samodzielnie spłacić bank, a dopiero potem szukać kupca. To nieprawda. Wystarczy dobrze ułożyć kolejność: zaświadczenie z banku, umowa przedwstępna, akt notarialny z zapisem o spłacie kredytu, a na końcu zgoda banku na wykreślenie hipoteki. Pokazujemy, jak to przeprowadzić, ile to trwa, jakie są koszty i co zrobić, gdy cena nie wystarczy na spłatę długu.
Czy można sprzedać mieszkanie, które ma hipotekę?
Tak. Hipoteka to zabezpieczenie banku wpisane do działu IV księgi wieczystej – nie zakaz sprzedaży. Właściciel może swobodnie sprzedać mieszkanie, a hipoteka „idzie” za nieruchomością, dopóki nie zostanie wykreślona. Dlatego kupujący w praktyce nigdy nie zgodzi się na zakup mieszkania z hipoteką, która miałaby zostać – wszystko trzeba zorganizować tak, żeby kredyt został spłacony z ceny, a bank wydał zgodę na wykreślenie wpisu.
Kupujący ryzykuje najwięcej, więc sprzedający, który od początku jasno mówi o kredycie i ma przygotowane dokumenty z banku, budzi zaufanie i szybciej domyka transakcję.
Krok 1. Zaświadczenie z banku
Zanim wystawisz ogłoszenie albo najpóźniej przed umową przedwstępną, poproś bank o zaświadczenie dla celów sprzedaży nieruchomości. Powinno zawierać:
- kwotę zadłużenia na określony dzień i informację, jak będzie się zmieniać (np. dzienne odsetki),
- numer rachunku, na który należy wpłacić spłatę,
- zobowiązanie banku do wydania zgody na wykreślenie hipoteki po całkowitej spłacie,
- informację o ewentualnej opłacie za wcześniejszą spłatę.
Na takie zaświadczenie czeka się zwykle od kilku dni do dwóch tygodni, a banki pobierają za nie opłatę według taryfy – najczęściej od kilkudziesięciu do ok. 200 zł. Zaświadczenie ma ograniczoną waność, więc przy dłuższej transakcji trzeba będzie poprosić o aktualne przed aktem.
Krok 2. Umowa przedwstępna
W umowie przedwstępnej opisz wprost, że mieszkanie jest obciążone hipoteką i jak zostanie spłacona. Najczęściej zapisuje się, że część ceny odpowiadająca zadłużeniu zostanie wpłacona bezpośrednio na rachunek kredytu w banku sprzedającego, a reszta – na konto sprzedającego. Wpłacony przy umowie przedwstępnej zadatek lub zaliczka też może trafić na spłatę.
Przy kupującym, który sam bierze kredyt, umowa przedwstępna jest potrzebna jego bankowi do wydania decyzji. Najlepiej podpisać ją w formie aktu notarialnego – daje obu stronom silniejszą ochronę, a bankom kupującego jest wygodniej z nią pracować.
Krok 3. Akt notarialny i przepływ pieniędzy
W akcie notarialnym umowy sprzedaży notariusz zapisuje dokładnie, ile i na jaki rachunek trafi z ceny. Typowe warianty:
| Sytuacja | Jak płynie cena |
|---|---|
| Kupujący płaci gotówką | kwota zadłużenia na rachunek kredytu sprzedającego, reszta na konto sprzedającego; często przez depozyt notarialny |
| Kupujący płaci z kredytu | bank kupującego przelewa część kredytu bezpośrednio do banku sprzedającego na spłatę, resztę – sprzedającemu; wkład własny kupujący płaci wcześniej lub przy akcie |
| Sprzedający spłaca sam przed aktem | rzadkie – wymaga własnej gotówki albo kredytu pomostowego |
Depozyt notarialny to dobre rozwiązanie, gdy obie strony chcą mieć pewność: kupujący wpłaca pieniądze do notariusza, a ten wypłaca je według warunków zapisanych w protokole, np. po podpisaniu aktu. Kosztuje to dodatkowo zwykle kilkaset złotych, ale znacznie zmniejsza ryzyko.
Krok 4. Wykreślenie hipoteki
Po wpłynięciu spłaty bank zamyka kredyt i wydaje zgodę na wykreślenie hipoteki, potocznie zwaną „kwitem mazalnym”. Trwa to zwykle od kilku dni do kilku tygodni, zależnie od banku. Na podstawie zgody składa się wniosek do sądu wieczystoksięgowego o wykreślenie hipoteki – opłata sądowa wynosi 100 zł. Wniosek może złożyć notariusz, jeśli zgoda banku jest już przy akcie, albo kupujący lub sprzedający później.
W akcie dobrze zapisać, kto i w jakim terminie przekaże zgodę banku i kto złoży wniosek. Kupujący ma interes w tym, żeby hipoteka zniknęła jak najszybciej, a jego bank zwykle wymaga tego jako warunku dalszego finansowania.
Ile to trwa?
| Etap | Orientacyjny czas |
|---|---|
| Zaświadczenie z banku sprzedającego | kilka dni – 2 tygodnie |
| Decyzja kredytowa banku kupującego (po umowie przedwstępnej) | 2–6 tygodni |
| Akt notarialny i wypłata środków | kilka dni po decyzji kredytowej |
| Zgoda banku na wykreślenie hipoteki | kilka dni – kilka tygodni od spłaty |
| Wykreślenie hipoteki przez sąd | od kilku tygodni do kilku miesięcy, zależnie od sądu |
Całość, od umowy przedwstępnej do aktu, zajmuje zwykle 1–3 miesiące, a wykreślenie wpisu z księgi wieczystej bywa jeszcze dłuższe. Nie przeszkadza to jednak w przekazaniu mieszkania kupującemu.
Koszty po stronie sprzedającego
- opłata za zaświadczenie banku,
- ewentualna rekompensata za wcześniejszą spłatę – przy oprocentowaniu zmiennym bank może ją pobrać tylko w pierwszych trzech latach umowy, najwyżej 3% spłacanej kwoty; więcej o zasadach w tekście nadpłata kredytu hipotecznego,
- odsetki do dnia faktycznej spłaty,
- wypisy aktu, jeśli tak umówicie się z kupującym (zwykle koszty notarialne ponosi kupujący),
- prowizja pośrednika, jeśli korzystasz z biura,
- podatek dochodowy, jeśli sprzedajesz przed upływem pięciu lat od końca roku nabycia.
Po spłacie kredytu sprawdź też, czy należy Ci się zwrot części składki za ubezpieczenia powiązane z kredytem – np. ubeezpieczenie na życie opłacone z góry. Przy podatku od sprzedaży przed upływem pięciu lat przepisy o uldze mieszkaniowej przewidują m.in. możliwość zaliczenia do wydatków na własne cele mieszkaniowe spłaty kredytu zaciągniętego na zakup sprzedawanego mieszkania. Zasady są jednak szczegółowe, więc przed transakcją dobrze skonsultować je z doradcą podatkowym.
Co, jeśli cena nie pokryje kredytu?
Zdarza się to przy kredytach zaciągniętych na szczycie cen albo z bardzo małym wkładem własnym. Wtedy możliwości są takie:
- Dopłata z własnych środków – brakującą różnicę wpłacasz do banku przed aktem lub razem z ceną.
- Kredyt gotówkowy na różnicę – droższy, ale pozwala zamknąć hipotekę.
- Zamiana zabezpieczenia – jeśli kupujesz inną nieruchomość, niektóre banki zgadzają się przenieść hipotekę na nowe mieszkanie i kontynuować kredyt. To wymaga zgody banku i wyceny nowej nieruchomości.
- Rozmowa z bankiem – przy trudnej sytuacji finansowej bank może zaproponować rozwiązanie, ale nie ma obowiązku zwolnić hipoteki bez pełnej spłaty.
Sprzedaż i zakup nowego mieszkania jednocześnie
Gdy sprzedajesz, żeby kupić coś większego, najważniejsza jest kolejność. Najbezpieczniejsza droga to sprzedaż z odroczonym terminem wydania mieszkania – np. dwa–trzy miesiące po akcie – i zakup w tym czasie nowego lokalu. Niektóre banki oferują też kredyt pomostowy albo specjalne produkty na zamianę mieszkania. Zanim złożysz wniosek o nowy kredyt, sprawdź, jak bank liczy Twoją zdolność, dopóki stary kredyt nie jest spłacony – pomoże tekst jak zwiększyć zdolność kredytową.
Kredyt we frankach lub sprawa w sądzie
Mieszkanie z kredytem frankowym też można sprzedać. Trzeba jednak pamiętać, że spłata kredytu przy sprzedaży nie przekreśla roszczeń wobec banku – jeśli umowa zawiera niedozwolone klauzule, można dochodzić ich w sądzie także po spłacie. Przy trwającym procesie sprawa się komplikuje: bank może wymagać spłaty salda według swoich wyliczeń, a w części spraw sąd wydał zabezpieczenie wstrzymujące płatność rat. Przed sprzedażą porozmawiaj z prawnikiem prowadzącym sprawę, żeby ustalić, jak spłata wpłynie na proces i ewentualną ugodę.
Jak rozmawiać z kupującym?
Najlepiej od początku powiedzieć, że mieszkanie ma kredyt, i pokazać zaświadczenie z banku. Kupujący, zwłaszcza pierwszy raz, często się tego obawia – wyjaśnij mu po prostu, jak popłyną pieniądze i kto czym się zajmuje. Dobrze, gdy schemat płatności opisze notariusz już na etapie projektu umowy przedwstępnej. Wtedy obie strony i oba banki wiedzą, czego się spodziewać.
Pamiętaj też o samym przygotowaniu mieszkania: porządek, drobne naprawy i dobre zdjęcia mają taki sam wpływ na cenę jak przy każdej innej sprzedaży. Przy rozmowie o cenie przyda się wiedza o tym, jak negocjują kupujący – opisujemy to w tekście jak negocjować cenę mieszkania.
Najczęstsze błędy
- ukrywanie kredytu przed kupującym do ostatniej chwili,
- brak aktualnego zaświadczenia z banku na dzień aktu,
- niedoszacowanie odsetek narosłych między zaświadczeniem a spłatą,
- brak zapisu w akcie, kto składa wniosek o wykreślenie hipoteki,
- wydanie kluczy przed wpływem całej ceny.
Najczęstsze pytania
Czy kupujący może przejąć mój kredyt?
W praktyce prawie nigdy. Kredyt to umowa między Tobą a bankiem, a kupujący bierze własny kredyt w swoim banku. Spłata starego odbywa się z ceny.
Czy sprzedaż z kredytem obniża cenę?
Nie powinna, jeśli transakcja jest dobrze zorganizowana. Kupujący przyzwyczajeni do rynku wtórnego znają ten schemat, a notariusze przeprowadzają takie umowy na co dzień.
Czy mogę sprzedać mieszkanie, gdy mam zaległości w spłacie?
Tak, ale bank wliczy zaległości i odsetki do kwoty potrzebnej do pełnej spłaty. Im wcześniej sprzedasz, tym mniej kosztów narośnie – sprzedaż na rynku jest zwykle korzystniejsza niż licytacja komornicza.
Stan prawny na październik 2026 roku. Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej ani podatkowej.
Źródła
- Ustawa o księgach wieczystych i hipotece (isap.sejm.gov.pl)
- Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, art. 46 – opłata za wykreślenie hipoteki (isap.sejm.gov.pl)
- Ustawa o kredycie hipotecznym, art. 39–40 – wcześniejsza spłata (isap.sejm.gov.pl)
- Prawo o notariacie, art. 108 – depozyt notarialny (isap.sejm.gov.pl)
