Kupno mieszkania w Chorwacji jest dla Polaków formalnie proste – jako obywatele Unii Europejskiej kupujemy na tych samych zasadach co Chorwaci. Ciepłe morze kilkanaście godzin jazdy samochodem od Polski, euro jako waluta i silny ruch turystyczny sprawiają, że apartament na Dalmacji czy w Istrii kusi i jako miejsce na wakacje, i jako inwestycja. Od 2025 roku zmieniły się jednak zasady podatkowe: wszedł nowy podatek od nieruchomości, a najem turystyczny drożeje. Do tego chorwacki rynek ma swoje typowe pułapki, zwłaszcza w księgach wieczystych i legalności budynków. Pokazujemy, jak wygląda zakup krok po kroku, ile kosztują opłaty i podatki i na co uważać.
Kto może kupić nieruchomość w Chorwacji?
Obywatele państw Unii Europejskiej i Europejskiego Obszaru Gospodarczego mogą kupować w Chorwacji prawie wszystkie nieruchomości mieszkalne na takich samych warunkach jak obywatele chorwaccy. Wyjątkiem są grunty rolne, na które obowiązują ograniczenia. Polak nie potrzebuje więc zgody ministerstwa ani rezydencji – wystarczy dowód osobisty lub paszport i chorwacki numer identyfikacji podatkowej OIB.
Inaczej jest z obywatelami krajów spoza UE – oni potrzebują zgody chorwackiego Ministerstwa Sprawiedliwości na zasadzie wzajemności, a procedura trwa zwykle kilka miesięcy.
Gdzie kupować? Regiony w skrócie
- Istria – najbliżej Polski drogą przez Słowenię, dobrze rozwinięta infrastruktura, popularna wśród kupujących z Niemiec, Austrii i Włoch; ceny wysokie, zwłaszcza w miasteczkach na wybrzeżu.
- Kvarner (okolice Rijeki, Opatii, wyspy Krk i Rab) – dobry dojazd, krótszy sezon niż na południu, sporo starszej zabudowy.
- Północna i środkowa Dalmacja (Zadar, Szybenik, Split, Makarska) – najpopularniejszy kierunek wśród Polaków, długi sezon, duży wybór apartamentów, ale też dużo zabudowy z problemami prawnymi.
- Okolice Dubrownika – najdroższy region, świetny dla najmu w sezonie, ale daleko od Polski i z ograniczoną podażą.
- Wyspy – urokliwe, ale zależne od promów; budowa, naprawy i serwis są droższe, a poza sezonem życie zamiera.
Przy wyborze miejsca pomyśl, czy apartament ma służyć Tobie, czy przede wszystkim turystom. Dobra lokalizacja do wypoczynku nie zawsze jest najlepsza pod najem – i odwrotnie.
Jak wygląda zakup krok po kroku?
- Wybór nieruchomości – najczęściej przez lokalne biuro nieruchomości. Agencje w Chorwacji pobierają zwykle prowizję ok. 3% plus VAT, często od obu stron.
- Numer OIB – osobisty numer identyfikacyjny wydawany bezpłatnie przez chorwacki urząd skarbowy (Porezna uprava), zwykle w kilka dni. Potrzebny do umowy, wpisu do księgi, kredytu i umów na media. Można go uzyskać także przez chorwacką ambasadę lub konsulat.
- Sprawdzenie stanu prawnego – księga wieczysta (zemljišna knjiga), katastr, pozwolenie na użytkowanie i legalność budynku. Najlepiej zlecić to niezależnemu chorwackiemu prawnikowi, a nie prawnikowi polecanemu przez sprzedającego.
- Umowa przedwstępna – zwykle z zadatkiem ok. 10% ceny.
- Umowa sprzedaży – podpisywana w formie pisemnej z podpisami poświadczonymi przez notariusza. Umowa powinna być przetłumaczona na język polski przez tłumacza przysięgłego albo podpisywana w obecności tłumacza.
- Zapłata i wpis do księgi – przelew ceny, złożenie wniosku o wpis własności do księgi wieczystej, zgłoszenie nabycia w urzędzie skarbowym, który wyda decyzję o podatku od przeniesienia własności.
Ile kosztuje zakup? Opłaty dodatkowe
| Koszt | Orientacyjna wysokość |
|---|---|
| Podatek od przeniesienia własności (rynek wtórny) | 3% wartości rynkowej, płaci kupujący |
| VAT (nowe budynki od dewelopera) | 25%, zawarty w cenie; wtedy nie płaci się podatku 3% |
| Notariusz | ok. 1% ceny lub mniej, zależnie od czynności |
| Prawnik | ok. 1% ceny |
| Agencja nieruchomości | ok. 3% plus VAT, często dzielone ze sprzedającym |
| Wpis do księgi wieczystej | ok. 60–200 euro |
| Tłumacz przysięgły | ok. 50–300 euro |
Razem przy mieszkaniu z rynku wtórnego trzeba liczyć ok. 6–8% ponad cenę. Podatek od przeniesienia własności płaci się na podstawie decyzji urzędu skarbowgeo, zwykle w ciągu kilkunastu dni od jej doręczenia. Urząd może przyjąć wyższą wartość nieruchomości niż w umowie, jeśli uzna cenę za zaniżoną.
Nowy podatek od nieruchomości od 2025 roku
Od 1 stycznia 2025 roku w Chorwacji obowiązuje nowy, coroczny podatek od nieruchomości (porez na nekretnine). Zastąpił on dotychcczasowy podatek od domów wakacyjnych, który miał niższy limit stawki. Najważniejsze zasady:
- stawka wynosi od 0,60 do 8 euro za metr kwadratowy rocznie – ustala ją każda gmina lub miasto,
- podatek dotyczy przede wszystkim nieruchomości mieszkalnych, które stoją puste albo są wynajmowane krótkoterminowo – czyli typowych apartamentów wakacyjnych,
- zwolnione są m.in. nieruchomości, w których właściciel mieszka na stałe, oraz wynajmowane długoterminowo przez co najmniej 10 miesięcy w roku,
- podatek liczy się według stanu nieruchomości na 31 marca,
- za niepodanie wymaganych danych grożą kary od 1 000 do 6 000 euro.
Przy apartamencie o powierzchni 60 m² w popularnej miejscowości turystycznej, gdzie gmina przyjęła stawkę bliską górnej granicy, podatek może więc wynieść kilkaset euro rocznie. W mniej obleganych miejscach – kilkadziesiąt. Przed zakupem sprawdź stawkę w konkretnej gminie.
Najem turystyczny – nowe stawki
Wiele osób kupuje apartament w Chorwacji z myślą o wynajmie turystom w sezonie. Prywatni wynajmujący mogą płacić ryczałtowy podatek od każdego łóżka lub jednostki zakwaterowania. Od 2025 roku jego wysokość wynosi od ok. 20 do 300 euro za łóżko rocznie, w czterech przedziałach zależnych od wskaźnika rozwoju turystycznego miejscowości. W najbardziej rozwiniętych turystycznie miejscach minimalna stawka to 150 euro, a maksymalna 300 euro za łóżko. Do tego dochodzą opłata turystyczna, składka na rzecz wspólnoty turystycznej i obowiązkowa rejestracja obiektu.
Wynajem turystyczny wymaga uzyskania decyzji o kategoryzacji obiektu w lokalnym urzędzie i spełnienia wymagań technicznych. W budynkach wielorodzinnych coraz większe znaczenie ma też zgoda pozostałych właścicieli. Jak wygląda rozliczanie najmu krótkoterminowego za granicą z polskim fiskusem, opisujemy szerzej w naszych materiałach o nieruchomościach w Hiszpanii, Grecji i na Cyprze – zacznij od tekstu mieszkanie za granicą: Hiszpania, Cypr, Grecja.
Typowe pułapki na chorwackim rynku
- Niezgodność księgi wieczystej i katastru – w wielu miejscach dane w księdze i w katastrze się różnią: inna powierzchnia, inny kształt działki, brak budynku. Prawnik powinien sprawdzić oba rejestry.
- Nielegalna lub częściowo legalna zabudowa – dobudowane piętra, tarasy czy apartamenty bez pozwoleń to częsty problem. Część budynków przeszła procedurę legalizacji, część nie. Bez pozwolenia na użytkowanie trudno o kategoryzację do najmu turystycznego i o kredyt.
- Współwłasność rodzinna – nieruchomości dziedziczone w kilku pokoleniach mają czasem kilkunastu współwłaścicieli, a do sprzedaży potrzebna jest zgoda wszystkich.
- Dostęp do drogi i infrastruktury – działki na wzgórzach i w małych miejscowościach mogą nie mieć formalnego dojazdu czy przyłącza do kanalizacji.
- Ceny ofertowe – szczególnie przy ofertach dla obcokrajowców ceny bywają zawyżone. Porównuj z lokalnymi ofertami w chorwackim języku.
- Koszty utrzymania – podatek od nieruchomości, opłata komunalna, ubezpieczenie, zarządzanie i sprzątanie przy najmie, naprawy po sezonie.
Sprzedaż i podatki w Polsce
Przy sprzedaży nieruchomości w Chorwacji obowiązuje zasada dwóch lat: osoby, które wykorzystywały nieruchomość jako miejsce zamieszkania i sprzedają ją po ponad dwóch latach od zakupu, są zwolnione z chorwackiego podatku od zysku. Przy wcześniejszej sprzedaży lub nieruchomości inwestycyjnej zasady mogą być inne – sprawdź je z chorwackim doradcą podatkowym.
Polski rezydent podatkowy musi też pamiętać o polskich przepisach. Dochód z najmu i sprzedaży nieruchomości położonej w Chorwacji opodatkowuje się co do zasady w Chorwacji, ale w Polsce trzeba go wykazać w zeznaniu rocznym zgodnie z umową o unikaniu podwójnego opodatkowania między Polską a Chorwacją. Sposób rozliczenia zależy od rodzaju dochodu, dlatego przy pierwszym rozliczeniu dobrze skorzystać z pomocy doradcy.
Finansowanie zakupu
Chorwackie banki udzielają kredytów obcokrajowcom, ale zwykle wymagają wyższego wkładu własnego i dokumentów potwierdzających dochód przetłumaczonych na chorwacki. Polskie banki rzadko finansują nieruchomości za granicą bezpośrednio – częściej proponują kredyt pod zastaw nieruchomości w Polsce. Jeśli rozważasz kredyt w Polsce, sprawdź, jak bank oceni Twoją zdolność – pomoże tekst jak zwiększyć zdolność kredytową.
Najczęstsze pytania
Czy muszę mieć konto w chorwackim banku?
Nie jest to obowiązkowe, ale ułatwia płacenie podatków, opłat i rachunków. Przy najmie turystycznym w praktyce jest bardzo przydatne.
Czy mogę kupić dom z działką?
Tak, jeśli działka jest budowlana. Ograniczenia dotyczą gruntów rolnych.
Czy podatek od nieruchomości zapłacę, jeśli wynajmuję apartament przez cały rok?
Wynajem długoterminowy przez co najmniej 10 miesięcy w roku jest zwolniony. Najem turystyczny w sezonie – nie.
Stan na październik 2026 roku. Stawki podatku od nieruchomości ustalają gminy. Artykuł ma charakter informacyjny i nie zastępuje porady prawnej ani podatkowej w Chorwacji i w Polsce.
Źródła
- Croatia Week – How Croatia’s new property tax will work (croatiaweek.com)
- CMS Law – Tax law changes in Croatia in 2025 (cms.law)
- Freenance – Buying property in Croatia 2026: non-resident tax and process, aktualizacja 7.05.2026 (freenance.io)
- KB.pl – Jak Polak może kupić dom w Chorwacji? Poradnik krok po kroku (kb.pl)
- Porezna uprava – numer OIB dla obcokrajowców (porezna-uprava.gov.hr)
