Miejsce parkingowe jako inwestycja kusi niskim progiem wejścia: zamiast kilkuset tysięcy na kawalerkę wystarczy kilkadziesiąt tysięcy złotych na miejsce w garażu podziemnym. Nie ma kuchni do remontu, zalanego sąsiada ani najemcy, który nie chce się wyprowadzić. Rentowność netto rzędu kilku procent rocznie też wygląda przyzwoicie. Tylko że miejsce postojowe ma swoje pułapki: formę prawną, która utrudnia sprzedaż, wrażliwość na lokalny popyt i ograniczone możliwości wzrostu wartości. Pokazujemy aktualne ceny, liczymy przykładową rentowność i podpowiadamy, na co zwrócić uwagę przed zakupem.
Ile kosztuje miejsce parkingowe w 2026 roku?
Ceny bardzo różnią się w zależności od miasta, dzielnicy i standardu budynku. Według danych serwisu RynekPierwotny.pl, cytowanych w maju 2026 roku przez Murator, w największych miastach typowe ceny wyglądają tak:
| Rodzaj i lokalizacja | Orientacyjna cena |
|---|---|
| Miejsce w garażu podziemnym – typowy przedział | ok. 40 000–90 000 zł |
| Garaż podziemny – dzielnice średniej klasy | ok. 55 000–70 000 zł |
| Garaż podziemny – centrum lub wyższy standard | ok. 70 000–150 000 zł |
| Prestiżowe inwestycje (głównie Warszawa, Kraków) | nawet 250 000–350 000 zł |
| Miejsce naziemne | ok. 20 000–30 000 zł, w miejscach z dużym deficytem do ok. 40 000 zł |
Na obrzeżach miast i w mniejszych miejscowościach ceny są bliżej dolnej granicy. Ciekawostka: budowa jednego miejsca w garażu podziemnym kosztuje dewelopera według tych samych szacunków ok. 60 000–120 000 zł, więc część firm sprzedaje miejsca poniżej kosztów, a różnicę przerzuca na ceny mieszkań. Na rynku wtórnym ceny bywają niższe niż u dewelopera, ale też miejsca są często w starszych garażach.
Ile można zarobić na wynajmie?
Czynsz za miejsce w garażu podziemnym zależy przede wszystkim od tego, jak trudno zaparkować w okolicy. W dzielnicach z płatną strefą parkowania, w centrach miast i przy biurowcach popyt jest najwyższy. Według tych samych szacunków miejsce warte ok. 60 000 zł można wynająć za ok. 300–600 zł miesięcznie, a eksperci RynekPierwotny.pl oceniają rentowność na ok. 5–7% rocznie przy założeniu ciągłego najmu.
Policzmy to na konkretnym przykładzie:
| Pozycja | Kwota |
|---|---|
| Cena zakupu miejsca na rynku wtórnym | 60 000 zł |
| PCC 2%, notariusz, wpis do księgi | ok. 2 500 zł |
| Razem wydatek | ok. 62 500 zł |
| Czynsz 400 zł × 11 miesięcy (jeden miesiąc przerwy) | 4 400 zł rocznie |
| Opłaty eksploatacyjne garażu (sprzątanie, oświetlenie, brama), ok. 50 zł/mies. | −600 zł |
| Podatek od nieruchomości i ubezpieczenie (orientacyjnie) | −100 zł |
| Ryczałt od przychodu 8,5% | −374 zł |
| Zysk netto rocznie | ok. 3 300 zł (ok. 5,3%) |
To mniej więcej tyle, ile podają analitycy, i porównywalnie z rentownością netto małego mieszkania w wielu miastach – przy dużo mniejszym zaangażowaniu czasu. Zwrot z samego najmu następuje jednak dopiero po kilkunastu latach, a przy pustostanie przez kilka miesięcy wynik szybko spada.
Forma prawna – o tym trzeba wiedzieć przed zakupem
To najważniejsza sprawa przy miejscach w garażach wielostanowiskowych. Zwykle nie kupujesz „własnego miejsca” jako osobnej nieruchomości, tylko udział we współwłasności lokalu niemieszkalnego, jakim jest cały garaż. Konkretne miejsce przypisane jest Ci na podstawie umowy o sposobie korzystania (tzw. umowy quoad usum) albo regulaminu.
| Forma | Co oznacza |
|---|---|
| Udział w garażu wielostanowiskowym | najczęstsza; własna księga wieczysta garażu z wieloma współwłaścicielami; sprzedaż wymaga czasem zgody lub prawa pierwokupu pozostałych, zależnie od umowy |
| Miejsce przynależne do mieszkania | związane z lokalem mieszkalnym, często nie można sprzedać go osobno komuś spoza budynku |
| Garaż jako odrębny lokal (boks) | osobna nieruchomość z własną księgą; najłatwiej go sprzedać i wynająć |
| Miejsce na gruncie wspólnoty | prawo do korzystania wynikające z uchwały lub umowy; ograniczone możliwości zbycia |
Przed zakupem przeczytaj księgę wieczystą garażu, umowę quoad usum i regulamin. Sprawdź, czy możesz wynajmować miejsce osobom spoza budynku i czy kupujący w przyszłości nie musi być mieszkańcem. W niektórych budynkach regulamin wspólnoty ogranicza wynajem albo wjazd obcych samochodów.
Podatki przy zakupie i wynajmie
- Zakup od dewelopera – cena zawiera VAT. Miejsce kupowane osobno, bez mieszkania, zwykle obciążone jest stawką 23%, a sprzedawane razem z mieszkaniem może w określonych sytuacjach korzystać z niższej stawki – szczegóły zależą od sposobu sprzedaży.
- Zakup na rynku wtórnym – podatek od czynności cywilnoprawnych 2% od ceny, płacony przez kupującego (pobiera go notariusz).
- Wynajem prywatny – ryczałt 8,5% od przychodu do 100 000 zł rocznie i 12,5% od nadwyżki. Bez możliwości odliczania kosztów.
- Podatek od nieruchomości – płacony co roku do gminy; wysokość zależy od formy własności i rodzaju budynku, zwykle to niewielka kwota.
- Sprzedaż – przed upływem pięciu lat od końca roku nabycia dochód podlega 19% podatku.
Gdzie miejsce parkingowe ma sens?
Najlepsze lokalizacje łączą kilka cech: brak wolnych miejsc na ulicy, płatna strefa parkowania, gęsta zabudowa, dużo biur lub usług w pobliżu i budynki bez wystarczającej liczby miejsc dla mieszkańców. Takie warunki występują w centrach dużych miast i w starszych dzielnicach z kamienicami. Gdy w okolicy powstaje nowe osiedle z dużą liczbą miejsc albo miasto buduje parking publiczny, popyt na Twoje miejsce może spaść.
Przed zakupem przejdź się po okolicy wieczorem i w weekend. Ile samochodów stoi na trawnikach i chodnikach? Czy na tablicy ogłoszeń w garażu wiszą kartki „szukam miejsca”? Ile podobnych miejsc jest do wynajęcia w ogłoszeniach i od jak dawna? Wiele mówi też sytuacja na rynku mieszkań w danym mieście – pomocne będzie zestawienie ceny mieszkań z rynku wtórnego w 2026.
Ryzyka
- Płynność – sprzedaż udziału w garażu trwa często dłużej niż sprzedaż mieszkania, a kupujących jest mniej.
- Zmiany w mieście – nowe parkingi, rozwój komunikacji, ograniczenia ruchu w centrum czy strefy czystego transportu mogą zmienić popyt w obie strony.
- Ograniczony wzrost wartości – ceny miejsc parkingowych rosną zwykle wolniej i mniej przewidywalnie niż mieszkań.
- Koszty wspólne – remont garażu, nowa brama czy hydroizolacja stropu mogą oznaczać jednorazowe dopłaty.
- Szkody i spory – zarysowany samochód, wyciek oleju, najemca parkujący w złym miejscu. Dobrze mieć prostą umowę najmu z zasadami.
Samochody elektryczne – szansa czy problem?
Rosnąca liczba aut elektryycznych sprawia, że miejsca z możliwością podłączenia ładowarki są coraz bardziej poszukiwane. Przepisy o elektromobilności przewidują procedurę, w której właściciel miejsca może wystąpić do wspólnoty lub zarządcy o zgodę na instalację punktu ładowania. Montaż wymaga jednak odpowiedniej mocy przyłącza budynku, a w starszych garażach bywa to trudne. Miejsce z gotową ładowarką albo przygotowaną instalacją można wynająć drożej.
Jak wynająć miejsce i nie mieć kłopotów?
Najem miejsca postojowego jest prostszy niż mieszkania, ale umowa na piśmie i tak się przydaje. Wpisz do niej numer miejsca, wysokość czynszu i termin płatności, okres wypowiedzenia (np. miesiąc), zasady korzystania z pilota lub karty do bramy i kaucję za pilota. Zastrzeż, że najemca parkuje tylko jeden samochód osobowy, nie przechowuje w garażu opon, kanistrów ani innych rzeczy i odpowiada za szkody, które wyrządzi.
Najemców najłatwiej znaleźć wśród mieszkańców budynku i sąsiednich bloków – wystarczy ogłoszenie na tablicy w garażu lub w lokalnej grupie mieszkańców. Popyt rośnie zimą, gdy kierowcy nie chcą skrobać szyb, i przy firmach w okolicy, które szukają miejsc dla pracownikow. Czynsz najlepiej przyjmować przelewem – łatwiej wtedy rozliczyć ryczałt i udowodnić płatności.
A może komórka lokatorska?
Podobnym, choć mniej popularnym pomysłem jest kupno i wynajem komórki lokatorskiej lub boksu do przechowywania. Ceny są zwykle niższe niż miejsc parkingowych, a popyt w nowych budynkach z małymi mieszkaniami całkiem spory. Rynek jest jednak bardzo lokalny i płytki, więc sprzedaż bywa jeszcze trudniejsza niż w przypadku miejsca w garażu.
Miejsce parkingowe czy kawalerka?
Kawalerka wymaga kilka razy większego kapitału i więcej pracy, ale też daje wyższy przychód w złotówkach, łatwiej ją sprzedać i historycznie lepiej zyskiwała na wartości. Miejsce postojowe to inwestycja prostsza, tańsza i mniej absorbująca, ale z ograniczoną płynnością. Dla części inwestorów to dobry pierwszy krok albo uzupełnienie portfela – na przykład gdy mają już mieszkanie na wynajem w tym samym budynku i mogą zaoferować najemcy miejsce w pakiecie. Szerzej o porównywaniu inwestycji piszemy w tekście rynek wtórny czy pierwotny.
Najczęstsze pytania
Czy mogę kupić miejsce w garażu, nie mając mieszkania w budynku?
Często tak, ale zależy to od formy prawnej i regulaminu. Miejsca przynależne do mieszkań zwykle nie są dostępne dla osób z zewnątrz.
Czy miejsce parkingowe można kupić na kredyt?
Niektóre banki finansują je razem z mieszkaniem w ramach kredytu hipotecznego. Osobny kredyt na samo miejsce jest trudniejszy do uzyskania.
Czy przychód z miejsca trzeba rozliczać, jeśli wynajmuję sąsiadowi?
Tak. Każdy przychód z najmu podlega opodatkowaniu – także przy wynajmie znajomym. Ryczałt płaci się co miesiąc lub co kwartał, a rozlicza w zeznaniu rocznym.
Stan na październik 2026 roku. Ceny i rentowność orientacyjne. Artykuł nie jest poradą inwestycyjną ani podatkową.
Źródła
- Murator – Miejsce postojowe to nowa kawalerka inwestycyjna? Ile można na tym zarobić?, 12.05.2026, na podstawie danych RynekPierwotny.pl (muratordom.pl)
- Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym – stawki ryczałtu od najmu (isap.sejm.gov.pl)
- Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych (isap.sejm.gov.pl)
- Ustawa o elektromobilności i paliwach alternatywnych – instalacja punktu ładowania w budynku wielolokalowym (isap.sejm.gov.pl)
