„Sami pojedziemy na trzy tygodnie, a przez resztę roku apartament na siebie zarobi”. Tak brzmi plan wielu osób, które kupują mieszkanie nad Morzem Śródziemnym. Najem krótkoterminowy za granicą da się w 2026 roku prowadzić legalnie i z zyskiem, ale nie „na dziko”. Każdy kraj ma rejestry i licencje, a coraz więcej miast – zakazy. Platformy takie jak Airbnb i Booking same pilnjuą numerów rejestracyjnych i zdejmują ogłoszenia bez nich.
Poniżej opisujemy zasady w trzech krajach, które Polacy wybierają najczęściej: Hiszpanii, Grecji i na Cyprze. Do tego podatki – tam i w Polsce – oraz przykład, ile realnie zostaje po odjęciu kosztów. Ten tekst jest częścią przewodnika mieszkanie za granicą – Hiszpania, Cypr czy Grecja.
Hiszpania: trzy poziomy zgód
W Hiszpanii najem turystyczny regulują jednocześnie region, miasto i wspólnota mieszkaniowa. Każdy z tych poziomów może go zablokować.
- Region – każda wspólnota autonomiczna (region walencki, Andaluzja, Baleary) ma własny rejestr turystyczny i własne wymogi: minimalne wyposażenie, tabliczkę przy drzwiach, księgę skarg, czasem limit liczby gości.
- Miasto – wiele gmin wprowadziło moratoria albo zakazy w wybranych dzielnicach. Barcelona zapowiedziała wygaszenie licencji turystycznych do 2028 roku, na Majorce nowe mieszkania turystyczne w blokach są zakazane, a Málaga wstrzymała nowe licencje w dużej części miasta.
- Wspólnota mieszkaniowa – od 3 kwietnia 2025 roku sąsiedzi mogą zakazać najmu turystycznego w budynku większością 3/5 głosów. Kto chce zacząć wynajmować teraz, potrzebuje wyraźnej zgody wspólnoty. Licencje sprzed kwietnia 2025 są chronione przed późniejszą uchwałą. Wspólnota może też podnieść opłaty dla mieszkań wynajmowanych turystom nawet o 20%.
Od 1 lipca 2025 roku działa do tego krajowy rejestr najmu krótkoterminowego. Każde ogłoszenie musi mieć numer z tego rejestru, a platformy usuwają oferty bez niego. Numer krajowy nie zastępuje licencji regionalnej – potrzebne są oba.
Wniosek praktyczny: jeśli najem jest dla Ciebie ważny, kupuj mieszkanie, które już ma licencję turystyczną i numer w rejestrze, a prawnik niech sprawdzi, czy przejdą na nowego właściciela i czy statut budynku nie zakazuje najmu. Więcej o samym zakupie w artykule kupno mieszkania w Hiszpanii krok po kroku.
Podatek od najmu w Hiszpanii
Obywatel UE niemieszkający w Hiszpanii płaci od dochodu z najmu 19% i może odliczyć koszty proporcjonalnie do dni najmu: część opłat wspólnoty, IBI, ubezpieczenie, naprawy, prowizje platform, amortyzację. Deklarację Modelo 210 składa się za okresy najmu (kwartalnie) albo rocznie, zależnie od formy rozliczenia. W okresach, gdy mieszkanie stoi puste, płacisz podatek od „dochodu przypisanego” – 1,1% lub 2% wartości katastralnej, proporcjonalnie do dni bez najmu.
Gospodarz musi też rejestrować gości – od grudnia 2024 roku Hiszpania wymaga przekazywania policji rozszerzonych danych każdego gościa. Firmy zarządzające robią to za Ciebie, przy samodzielnym najmie potrzebny jest system do meldunku online.
Grecja: numer AMA i zamrożone centra miast
Każde mieszkanie wynajmowane na krótko (do 59 dni) musi być wpisane do rejestru greckiej administracji podatkowej (AADE) i mieć numer AMA, który trzeba podawać w ogłoszeniach. Za najem bez numeru grożą kary od 5 000 €, a w strefach zamrożonych dużo wyższe.
- W 1., 2. i 3. dzielnicy Aten nowe numery AMA są wstrzymane – według zapowiedzi rządu do końca 2027 roku.
- Od 2026 roku to samo dotyczy centrum Salonik.
- W strefach zamrożonych przy sprzedaży mieszkania numer przepada – nowy właściciel nie dostanie nowego.
- Rząd rozważa rozszerzenie ograniczeń na kolejne popularne miejsca, m.in. Santorini i Paros.
Na Krecie, Korfu, Rodos czy w Chalkidiki nowe rejestracje są nadal możliwe. Od 2025 roku obowiązują też wymogi bezpieczeństwa: gaśnica, czujniki dymu i tlenku węgla, apteczka, plan ewakuacji i ubezpieczenie OC. Od gości pobiera się opłatę klimatyczną za każdą noc – latem wyższą niż zimą.
Podatek od najmu w Grecji
Przychód z najmu jest opodatkowany progresywnie: 15% do 12 000 €, 25% od 12 000 do 24 000 €, 35% od 24 000 do 36 000 € i 45% powyżej. Kto wynajmuje krótkoterminowo trzy lub więcej nieruchomości, jest traktowany jak przedsiębiorca – z VAT i innymi obowiązkami. Szczegóły zakupu w Grecji: kupno domu w Grecji.
Cypr: rejestracja i najmniej zakazów
Najem wakacyjny na Cyprze wymaga rejestracji w Wiceministerstwie Turystyki. Opłata to 222 €, rejestracja jest ważna 3 lata i odnawia się ją online. Numer trzeba podawać w ogłoszeniach, a za najem bez rejestracji grożą grzywny do 5 000 €. Nie ma zgody wspólnoty ani miejskich moratoriów, więc z trzech krajów to najprostszy rynek.
Średnie obłożenie według danych rynkowych to ok. 60–65% w Pafos i Protarasie oraz ok. 43% w Limassol, gdzie lepiej sprawdza się najem długoterminowy. Wille z basenem w Ajia Napie czy Pafos potrafią w szczycie sezonu zarobić kilka tysięcy euro miesięcznie, ale zimą stoją puste.
Podatek na Cyprze
Od 2026 roku na Cyprze obowiązuje nowa skala podatkowa z kwotą wolną 22 000 € i stawkami 20–35% powyżej tej kwoty. Przy przychodach z najmu krótkoterminowego powyżej 15 600 € rocznie może pojawić się obowiązek rejestracji do VAT (stawka 9% na zakwaterowanie). Jak te zasady dotyczą Ciebie jako nierezydenta, ustal z cypryjskim księgowym. Więcej o zakupie: kupno nieruchomości na Cyprze.
A co z polskim fiskusem?
Jeśli jesteś polskim rezydentem podatkowym, dochód z najmu zagranicznego mieszkania co do zasady wykazujesz także w Polsce, w PIT-36 z załącznikiem PIT/ZG. Polska ma umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania z Hiszpanią, Cyprem i Grecją. Zależnie od umowy podatek zapłacony za granicą odlicza się od polskiego (proporcjonalne odliczenie) albo dochód jest zwolniony, ale podnosi stawkę od pozostałych dochodów (wyłączenie z progresją). Podwójnie nie zapłacisz, ale rozliczyć się musisz. Za pierwsze rozliczenie zapłać doradcy podatkowemu – kolejne lata zrobisz już według tego samego schematu.
Ile realnie zostaje w kieszeni? Przykład
Załóżmy apartament za 200 000 € w kurorcie, wynajmowany 18 tygodni w roku po 700 € tygodniowo.
| Pozycja | Kwota rocznie |
|---|---|
| Przychód (18 × 700 €) | 12 600 € |
| Prowizje platform (ok. 15%) | −1 900 € |
| Firma zarządzająca: sprzątanie, klucze, pranie (ok. 20%) | −2 500 € |
| Wspólnota, media, internet, ubezpieczenie | −2 500 € |
| Naprawy i wymiana wyposażenia | −600 € |
| Podatek (szacunkowo) | −900 € |
| Zostaje | ok. 4 200 € (ok. 2,1% ceny) |
To przykład poglądowy. W dobrych lokalizacjach i przy dłuższym sezonie wynik bywa wyraźnie lepszy – realna rentowność netto to najczęściej 3–6% rocznie, a nie kilkanaście procent z folderów reklamowych. Najlepiej traktować najem jako sposób, żeby mieszkanie pokrywało swoje koszty i trochę zarabiało, a nie jako główne źródło dochodu. Pełne zestawienie stałych opłat znajdziesz w tekście koszty utrzymania apartamentu za granicą.
Jak podnieść wynik?
- Wydłuż sezon. W Hiszpanii i na Cyprze zimą przyjeżdżają emeryci z północy Europy na miesiąc albo dwa. Niższa cena za noc, ale mniej sprzątanai i prowizji.
- Łącz najem z własnymi pobytami. Przyjeżdżaj w maju i październiku, a lipiec i sierpień oddaj gościom – wtedy stawki są najwyższe.
- Zadbaj o zdjęcia i opis. Profesjonalne zdjęcia i szybkie odpowiedzi podnoszą obłożenie bardziej niż obniżka ceny.
- Policz rezerwacje bezpośrednie. Powracający goście mogą rezerwować bez platformy – pamiętaj tylko o rejestracji gości i fakturach.
- Nie oszczędzaj na klimatyzacji i internecie. Brak jednego albo drugiego to najczęstszy powód złych opinii.
Najem krótkoterminowy czy długoterminowy – porównanie
| Krótkoterminowy (turyści) | Długoterminowy (najemca na rok) | |
|---|---|---|
| Przychód | wyższy w sezonie, zero zimą | niższy, ale równy przez cały rok |
| Formalności | licencje, rejestry, meldunek gości, opłata klimatyczna | umowa najmu, zwykle bez licencji |
| Obsługa | sprzątanie, pranie, klucze – zwykle firma za 15–25% | minimalna |
| Własne pobyty | możliwe w wybranych terminach | praktycznie niemożliwe |
| Ryzyko | zakazy, zmiany przepisów, słaby sezon | najemca, który nie płaci – trudna eksmisja, zwłaszcza w Hiszpanii |
Dla kogoś, kto chce sam korzystać z mieszkania w wakacje, krótkoterminowy najem jest jedynym sensownym wyborem. Kto traktuje mieszkanie czysto inwestycyjnie, często lepiej wychodzi na najmie długoterminowym w mieście z całorocznym rynkiem pracy, np. w Limassol, Máladze czy Walencji.
Najczęstsze pytania
Czy mogę wynajmować bez licencji, tylko znajomym?
Odpłatny najem turystom – nawet znajomym – podlega przepisom o najmie krótkoterminowym. Darmowe użyczenie rodzinie czy przyjaciołom to co innego.
Czy lepiej wynajmować długoterminowo?
Najem długoterminowy to mniej pracy i mniej przepisów, ale wtedy nie skorzystasz z mieszkania w wakacje. Najemca ma też silną ochronę prawną, zwłaszcza w Hiszpanii.
Kto zajmie się gośćmi, gdy jestem w Polsce?
Zwykle lokalna firma zarządzająca. Bierze za to najczęściej 15–25% przychodu.
Czy gwarantowany zysk z najmu od dewelopera to dobry pomysł?
Z dużą ostrożnością – dlaczego, wyjaśniamy w artykule pułapki przy zakupie nieruchomości za granicą.
Stan na październik 2026 roku. Przepisy o najmie krótkoterminowym zmieniają się bardzo często – przed zakupem z myślą o najmie sprawdź aktualny stan prawny. Artykuł ma charakter informacyjny i nie jest poradą prawną ani podatkową.
Źródła
- Spanish Property Insight – krajowy rejestr najmu krótkoterminowego (spanishpropertyinsight.com)
- Chekin – zakazy najmu turystycznego w Hiszpanii 2026 (chekin.com)
- Costa Luz Lawyers – podatek od najmu dla nierezydentów w Hiszpanii (costaluzlawyers.es)
- bnbnews.gr – ograniczenia najmu w Atenach i Salonikach do 2027 (bnbnews.gr)
- Private Law Wiki – podatki od najmu w Grecji (wiki.private.law)
- INDEX.cy – najem krótkoterminowy na Cyprze (index.cy)
