Kupno domu w Grecji to dla wielu Polaków sposób, żeby coroczny urlop zamienić na własne miejsce na Krecie, Korfu albo w Chalkidiki. Dobra wiadomość jest taka, że Grecja ma jeden z najniższych podatków od zakupu w Europie Południowej – 3,09%. Gorsza: greckie nieruchomości wymagają bardzo starannego sprawdzenia dokumentów. Zabudowany balkon, dom bez wpisu w katastrze albo granica działki „na słowo” potrafią zablokować akt notarialny na miesiące.
Poniżej opisujemy zakup krok po kroku, realne koszty i to, co dzieje się po zakupie: podatek ENFIA, media i najem. Jeśli dopiero porównujesz kraje, zajrzyj do przewodnika Hiszpania, Cypr czy Grecja – gdzie kupić mieszkanie na wakacje.
Gdzie szukać i ile to kosztuje?
Ceny w Grecji rosną od kilku lat. Według Banku Grecji mieszkania zdrożały w 2025 roku średnio o 8,1%, a w pierwszym kwartale 2026 o 5,7% rok do roku. Najszybciej drożeje poza Atenami – na wyspach i w regionach turystycznych.
| Region | Średnia cena ofertowa za m² | Komentarz |
|---|---|---|
| Kreta | ok. 2 250 € | Najczęstszy wybór zagranicznych kupujących; w 5 lat ceny wzrosły o ok. połowę |
| Wyspy Jońskie (Korfu, Lefkada, Zakynthos) | ok. 2 530 € | Zielone, mniej zatłoczone; Paxos ok. 3 850 € |
| Wyspy Morza Egejskiego | ok. 2 940 € | Średnia – Mykonos ok. 7 000 €, Antiparos ok. 7 600 € |
| Rodos i Dodekanez | zależnie od lokalizacji | Najlepsze lokalizacje na Rodos do ok. 6 750 € |
| Chalkidiki | szybko rosnące | Blisko Salonik, popularna wśród kierowców z Europy Środkowej |
| Pelion (np. Zagora) | ok. 1 170 € | Jedna z tańszych, malowniczych lokalizacji na lądzie |
Spitogatos Insights (II kw. 2026), Engel & Völkers, Bank Grecji.
Za ok. 250 tys. euro kupisz realnie nowoczesne mieszkanie, mniejszy dom albo odnowiony dom we wsi na Krecie, Peloponezie lub mniej modnych wyspach. Stare domy w gorskich wioskach kosztują czasem kilkadziesiąt tysięcy euro, ale remont kamiennego domu z dojazdem wąską drogą bywa droższy od samego zakupu.
Przy wyborze myśl też o logistyce. Na Krecie czy Rodos lotniska działają przez cały rok, ale na mniejsze wyspy zimą lata się z przesiadką w Atenach albo płynie promem. Dom, do którego zimą nie da się wygodnie dolecieć, trudniej wynająć i trudniej doglądać.
Krok 1. Numer AFM i konto w banku
AFM to grecki numer podatkowy. Bez niego nie zapłacisz podatku od zakupu, nie podpiszesz aktu i nie podłączysz prądu na siebie. Wydaje go bezpłatnie urząd skarbowy (DOY). Najwygodniej załatwić go przez prawnika na podstawie pełnomocnictwa – zwykle trwa to od kilku dni do dwóch tygodni. Przyda się też konto w greckim banku, bo cenę i podatki płaci się przelewem z udokumentowanym pochodzeniem pieniędzy (gotówkowe płatności przy nieruchomościach są w Grecji mocno ograniczone).
Krok 2. Prawnik i sprawdzenie nieruchomości
Od 2014 roku prawnik przy zakupie nie jest w Grecji obowiązkowy. Tylko że bez niego bardzo łatwo o kosztowny błąd. Prawnik (honorarium ok. 0,5–1% ceny plus VAT) sprawdzi:
- tytuł własności – w katastrze (Ktimatologio) i w dawnych księgach hipotecznych, bo wpisy w katastrze bywają błędne albo niepełne,
- długi i obciążenia – hipoteki, zajęcia komornicze, zaległe podatki sprzedającego,
- zgodność budynku z pozwoleniem – czyli brak samowoli budowlanych,
- granice działki i dojazd – zwłaszcza na wsi, gdzie droga do domu czasem formalnie biegnie przez cudzy grunt,
- strefy ochronne – archeologiczne, leśne, przybrzeżne, w których nie wolno nic dobudować.
Samowole budowlane – grecka specjalność
Zabudowany balkon, dobudowany pokój na dachu, piwnica zamieniona w mieszkanie – w Grecji to codzienność. Notariusz wymaga zaświadczenia inżyniera, że budynek jest zgodny z pozwoleniem albo że przeróbki zalegalizowano. Bez tego aktu nie będzie. Legalizacja oznacza karę zależną od metrażu i rodzaju przeróbki – od kilkuset do kilku tysięcy euro – i kilka tygodni czekania. Ustal na piśmie, przed wpłatą zadatku, kto to zapłaci. Zwykle obowiązek leży po stronie sprzedającego.
Krok 3. Umowa przedwstępna i zadatek
Po uzgodnieniu ceny wpłaca się zadatek, często ok. 10%. Zrób to dopiero wtedy, gdy prawnik sprawdzi dokumenty, a inżynier wyda opinię. W umowie przedwstępnej zapisz termin aktu, warunki zwrotu zadatku (np. gdy wyjdą obciążenia albo samowole) i to, co zostaje w domu. Umowę przedwstępną także sporządza się często u notariusza.
Krok 4. Podatek i akt notarialny
Przed podpisaniem aktu kupujący płaci podatek od przeniesienia własności przez system urzędu skarbowego. Następnie umowę podpisuje się u notariusza, który rejestruje transakcję w katastrze. Własność przechodzi na Ciebie z chwilą podpisania aktu. Akt jest po grecku – jeśli nie znasz języka, potrzebny jest tłumacz albo pełnomocnik.
Ile kosztuje zakup?
| Pozycja | Ile |
|---|---|
| Podatek od przeniesienia własności | 3,09% (od wyższej z kwot: ceny lub wartości urzędowej) |
| Notariusz | ok. 1–2% |
| Kataster / rejestr | ok. 0,5% |
| Prawnik | ok. 0,5–1% + VAT |
| Pośrednik | ok. 2–4% + VAT (w Grecji zwykle płaci każda strona) |
| Inżynier (zaświadczenie) | kilkaset euro |
Przykład: przy domu za 200 000 € sam podatek to ok. 6 200 €, a wszystkie koszty razem zwykle 16 000–24 000 €, czyli 8–12% ceny. Najwięcej zależy od tego, czy korzystasz z pośrednika.
Nowe domy i VAT
Formalnie nowe budynki obciąża 24% VAT. Od kilku lat Grecja pozwala jednak deweloperom z niego zrezygnować – wtedy kupujący płaci zwykłe 3,09%. Zawieszenie obowiązuje do 31 grudnia 2026 roku, a rząd zapowiada jego kontynuację w 2027 roku. Jeśli kupujesz nowy dom na przełomie roku, sprawdź, czy przedłużenie zostało uchwalone, i zapisz w umowie, kto ponosi ryzyko zmiany stawki.
Zmiana dla kupujących spoza UE
Od 2027 roku Grecja zapowiada podniesienie podatku od zakupu mieszkań dla kupujących spoza Unii z ok. 3% do 15%. Obywateli UE, w tym Polaków, ta zmiana nie dotyczy. Może za to zmniejszyć liczbę konkurencyjnych kupców z Wielkiej Brytanii czy krajów Bliskiego Wschodu w popularnych lokalizacjach.
Dom na wsi czy apartament w kurorcie?
To pytanie, które w Grecji ma większe znaczenie niż w Hiszpanii. Apartament na osiedlu w kurorcie jest prostszy: dokumenty zwykle są w porządku, ktoś dba o basen i zieleń, a sąsiedzi pilnują budynku zimą. Łatwiej go też wynająć i sprzedać. Minus – płacisz wspólnotę i masz mniej prywatności.
Dom we wsi albo na skraju miejscowości daje widok, ogród i ciszę, często za mniejsze pieniądze. Tyle że tu najczęściej trafiają się kłopoty: stary dom bez pełnej dokumentacji, przybudówki z lat 80. bez pozwolenia, dojazd przez cudzą działkę, woda z własnej studni albo cysterny. Do tego remont na wyspie jest droższy niż na lądzie, bo materiały przypływają promem, a dobrych ekip latem brakuje.
Prosta reguła: jeśli kupujesz pierwszy raz i z daleka, bezpiecznieszy jest apartament albo nowszy dom z kompletem dokumentów. Stary dom do remontu to projekt dla kogoś, kto może spędzić na miejscu kilka tygodni i ma zaufanego inżyniera.
Jak wygląda kalendarz zakupu?
- Tydzień 1–2: wybór prawnika, pełnomocnictwo, numer AFM, otwarcie konta.
- Tydzień 2–4: sprawdzenie tytułu, długów i katastru, opinia inżyniera, negocjacje.
- Tydzień 4–6: umowa przedwstępna i zadatek, ewentualna legalizacja przeróbek.
- Tydzień 6–12: zapłata podatku, akt notarialny, wpis do katastru, przepisanie mediów.
Przy kredycie dolicz kilka tygodni na decyzję banku i wycenę. Gdy wychodzi legalizacja albo błąd w katastrze, całość potrafi się wydłużyć do pół roku – dlatego nie planuj sprzedaży mieszkania w Polsce na sztywny termin.
Po zakupie: ENFIA i stałe koszty
ENFIA to roczny podatek od nieruchomości. Płaci go właściciel według stanu na 1 stycznia, w ratach. Wysokość zależy od urzędowej wartości strefy, metrażu, piętra i wieku budynku – przy typowym apartamencie wakacyjnym to zwykle od kilkudziesięciu do kilkuset euro rocznie. Ubezpieczenie domu od trzęsienia ziemi, pożaru i powodzi obniża ENFIA nawet o 20%, więc polisa częściowo się zwraca.
Do tego prąd, woda, internet (20–35 € miesięcznie) i przy domu z ogrodem i basenem opieka nad posesją – zwykle 150–350 € miesięcznie. Szczegóły w artykule koszty utrzymania apartamentu za granicą.
Najem turystyczny w Grecji
Każda nieruchomość wynajmowana krótkoterminowo (do 59 dni) musi mieć numer AMA z rejestru greckiej administracji podatkowej i podawać go w ogłoszeniach. Od gości pobiera się opłatę klimatyczną za każdą noc, a mieszkanie musi spełniać wymagania bezpieczeństwa (gaśnica, czujnik dymu, apteczka, plan ewakuacji).
W centrum Aten (dzielnice 1–3) nowe rejestracje są wstrzymane – według zapowiedzi rządu do końca 2027 roku – a od 2026 roku podobne ograniczenie dotyczy centrum Salonik. Na wyspach i w kurortach nowe rejestracje są nadal możliwe. Kary za najem bez numeru są bardzo wysokie.
Przychód z najmu w Grecji jest opodatkowany progresywnie: 15% do 12 000 € rocznie, potem 25%, 35% i 45%. Więcej w tekście najem krótkoterminowy za granicą – licencje i podatki.
Najczęstsze pytania
Czy Polak może kupić dom na każdej greckiej wyspie?
Tak. Ograniczenia w strefach przygranicznych (np. Dodekanez, część wysp Morza Egejskiego) dotyczą osób spoza UE.
Ile trwa zakup?
Zwykle 1–3 miesiące. Najdłużej trwa sprawdzenie tytułu własności i ewentualna legalizacja przeróbek.
Czy grecki bank da mi kredyt?
Tak, greckie banki kredytują nierezydentów, zwykle do ok. 70% wartości. Porównanie opcji w artykule kredyt na mieszkanie za granicą.
Na co uważać najbardziej?
Na samowole budowlane, błędy w katastrze i niejasne granice działek na wsi. Listę pułapek zebraliśmy w artykule pułapki przy zakupie nieruchomości za granicą.
Stan na październik 2026 roku. Zwolnienie z VAT na nowe budynki obowiązuje do 31.12.2026 – sprawdź, czy przedłużono je na 2027. Artykuł ma charakter informacyjny i nie jest poradą prawną ani podatkową.
Źródła
- To Vima – ceny mieszkań w Grecji wg Banku Grecji, I kw. 2026 (tovima.com)
- To Vima – ceny na greckich wyspach (Spitogatos), 2026 (tovima.com)
- VATCalc – Grecja przedłuża zawieszenie VAT na nowe budynki do 31.12.2026, listopad 2025 (vatcalc.com)
- Elxis – zmiany na rynku nieruchomości w Grecji w 2027, wrzesień 2026 (elxis.com)
- Private Law Wiki – zakup nieruchomości w Grecji, ENFIA, najem (wiki.private.law)
- bnbnews.gr – ograniczenia najmu w Atenach i Salonikach do 2027 (bnbnews.gr)
